Czy kiedykolwiek zastanawiałeś się, jak można stać się właścicielem nieruchomości, którą posiadasz od lat, ale formalnie nie jest Twoja? Odpowiedzią na to pytanie jest zasiedzenie, proces prawny, który pozwala na nabycie własności przez długotrwałe posiadanie. Przyjrzyjmy się bliżej, jak to działa według polskiego Kodeksu cywilnego.
Co to jest zasiedzenie?
Zasiedzenie to sposób nabycia własności nieruchomości przez jej posiadanie przez określony czas. Kluczowe przepisy dotyczące zasiedzenia znajdziemy w artykułach 172-176 Kodeksu cywilnego.
Jakie są warunki zasiedzenia?
Zgodnie z art. 172, aby nabyć własność nieruchomości przez zasiedzenie, musisz posiadać ją nieprzerwanie przez 20 lat jako posiadacz samoistny. Co to oznacza? Musisz zachowywać się jak właściciel, nawet jeśli formalnie nim nie jesteś. Jeśli jednak posiadasz nieruchomość w złej wierze (czyli wiesz, lub powinieneś wiedzieć, że nie jesteś jej właścicielem), okres ten wydłuża się do 30 lat.
Kto to jest posiadacz samoistny?
Posiadacz samoistny zgodnie z brzmieniem art. 336 k.c. to osoba, która włada rzeczą jak jej właściciel. Osoba taka wykazuje dwa podstawowe składniki posiadania corpus i animus.
Corpus – władztwo faktyczne.
Corpus oznacza fizyczne władanie rzeczą. Jest to zewnętrzny aspekt posiadania, który obejmuje faktyczne korzystanie z nieruchomości, zarządzanie nią, dokonywanie na niej zmian oraz pobieranie z niej pożytków. W praktyce oznacza to, że posiadacz musi wykazać, że traktuje nieruchomość jak swoją własność, np. poprzez:
-
- Regularne użytkowanie nieruchomości (np. zamieszkiwanie, uprawianie ziemi).
-
- Ponoszenie kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości (np. opłacanie podatków, remonty).
-
- Ograniczanie dostępu osobom trzecim, które nie mają prawa do nieruchomości.
Animus – wola posiadania.
Animus to wewnętrzny aspekt posiadania, który oznacza wolę posiadania rzeczy dla siebie, jak właściciel. Jest to psychiczny element posiadania, który wskazuje na intencję posiadacza, aby traktować nieruchomość jako swoją własność. Aby wykazać ten element, posiadacz musi udowodnić, że:
-
- Regularnie używa nieruchomości (np. zamieszkiwanie, uprawianie ziemi).
-
- Ma świadomość, że włada nieruchomością w sposób samoistny, a nie zależny (np. jako najemca czy dzierżawca).
-
- Wykonuje wszelkie czynności związane z nieruchomością z przekonaniem, że ma do niej pełne prawo.
-
- Jego działania są postrzegane przez otoczenie jako działania właściciela nieruchomości dostępu osobom trzecim, które nie mają prawa do nieruchomości.
Zatem, samoistność posiadania wskazuje, że osoba która chce skutecznie zasiedzieć nieruchomość musi władać nieruchomością jak właściciel, a nie jako osoba zależna (np. najemca, dzierżawca, prekarzysta).
Czym różni się postępowanie o zasiedzenie od innych postępowań cywilnych.
Postępowanie o zasiedzenie ma swoją specyfikę, albowiem rozpoznawane jest w postępowaniu nieprocesowym, gdzie sąd stwierdza nabycie nieruchomości z mocy prawa, po ustaleniu spełnienia ustawowych przesłanek. Kodeks cywilny przewiduje instytucję doliczenia posiadania poprzednika do czasu zasiedzenia, zaś kodeks postępowania cywilnego wskazuje na specyficzne zasady ustalenia kręgu uczestników postepowania o zasiedzenie. Nadto wskazać należy, że zasiedzenie nie dotyczy ruchomości, a kodeks cywilny przewiduje wyłącznie możliwość nabycia własności ruchomości poprzez samoistne posiadanie w dobrej wierze poprzez posiadanie jej przez okres 3 lat.
Jeżeli chcesz zasiedzieć nieruchomość – służę pomocą – zajmuje się tym zawodowo, jestem specjalistą w prawie cywilnym, ekspertem w sprawach o zasiedzenie.
Radca Prawny Krzysztof Adamczyk, tel. 516 215 294.
